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Ricorso Accertamento Immobile Roma - Valori OMI


Problema: L'Agenzia delle Entrate può inviare un accertamento fiscale per la simulazione del prezzo di un immobile, con conseguente sanzione.

Soluzione: Si dovrà dimostrare che il prezzo dichiarato corrisponde effettivamente al valore di mercato o ricorrere per problemi formali dell'accertamento.


Decidere di vendere un immobile ad un prezzo molto basso, magari per urgenza di realizzare, per un trattativa privata, o per limitare i costi fiscali e notarili della compravendita, potrebbe costare caro.

Un corrispettivo esageratamente modesto (rispetto al maggior valore della casa o locale) potrebbe creare sospetti all’agenzia delle entrate e far scattare un accertamento fiscale diretto a verificare che non si tratti di una ipotesi di «simulazione del prezzo»: la nota usanza di dichiarare al notaio un costo, da indicare nell’atto pubblico, inferiore all'importo realmente pattuito in base alla classificazione dell’immobile, alla sua misurazione in metri quadri e all’andamento del mercato immobiliare nel periodo di riferimento.

Il trasferimento della proprietà di un bene immobile è infatti soggetto a numerose imposte «indirette» (quelle che incidono sul trasferimento di ricchezza e non sul reddito), tra cui l’imposta di registro, l’imposta sul valore aggiunto (iva), l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e l’imposta di bollo.

Sanzione dell'Agenzia Entrate

Se è occultato, anche soltanto in parte, il corrispettivo concordato, oltre al versamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo è applicabile una sanzione in denaro dal 200% al 400% dell’imposta dovuta sulla differenza anzidetta (articolo 72 D.P.R. 131 del 1986).

Analoga sanzione è applicabile anche nei casi in cui il corrispettivo è dichiarato in misura uguale o superiore ai parametri catastali, e quindi anche quando non vi è nessuna possibilità di accertamento del valore da parte dell’ufficio (Cassazione, sentenza 28 ottobre 2000 numero 14250 e sentenza 24 luglio 2002 numero 10808).

Oltre alla maggiorazione della tassa dovuta, l'Agenzia dell'Entratae può comminare una sanzione in denaro cospicua (vedi esempio sopra: 7 mila euro per una variazione del prezzo di solo il 10%).

A garanzia del credito di imposta lo Stato vanta un privilegio speciale sugli immobili che sono stati oggetto di compravendita (articolo 2772 del codice civile), di conseguenza gli stessi potranno essere espropriati, a soddisfacimento del menzionato credito, anche nei confronti del terzo acquirente.

 

 Esempio di Sanzione su un Locale Categoria C1 del valore contestato di 220.000 euro

 

Sanzione 20 mila euro per acquisto locale c1

 

Valore dell'imobile - Criteri OMI

Gli accertamenti tributarinell’ambito dei trasferimenti di beni immobili, sono da sempre oggetto di dibattito in dottrina e giurisprudenza, considerato anche il contenzioso generato negli ultimi anni e il susseguirsi di norme e prassi dirette a disciplinare specificamente la materia.

Lo studio legale di diritto tributario è il soggetto idoneo a fornire consulenza in materia.

Se fino al 4 luglio 2006 il limite al potere di rettifica degli atti di compravendita aventi a oggetto beni immobili o altri atti di costituzione o di trasferimento di diritti reali di godimento sui medesimi beni era basato sul valore catastale automatico, attualmente questo limite è rappresentato dal cosiddetto «valore normale», individuato sulla base di una serie di criteri di valutazione contenuti nella banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) istituito presso l'Agenzia delle Entrate.

quotazioni omi regione lazio settore residenziale

Le quotazioni OMI, individuate ogni sei mesi con un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate, sono tuttavia indicatori riferiti ai dati ordinari dei beni immobili in particolare allo stato di mantenimento prevalente in una zona omogenea e come tali non possono certo sostituirsi alla valutazione concreta dello specifico immobile sottoposto al controllo, questo vuol dire che un accertamento sul valore immobiliare potrebbe anche essere impugnato e vinto, qualora ne ricorrano le condizioni per farlo.

Per la valutazione di successo del ricorso va tenuto conto dello stato di fatto dei luoghi al momento della compravendita.

Per avere una chiara rappresentazione di cosa la normativa intenda per valore normale di un bene immobile è necessario rifarsi alla definizione contenuta nell’articolo 14 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 numero 633, cosi come richiamata dal comma numero 307 della legge finanziaria del 2007, secondo cui per valore normale di beni e servizi deve intendersi il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione nel tempo e luogo in cui è stata compiuta l’operazione ovvero nei tempi e nei luoghi più prossimi.

Presunzione di Evasione del Fisco

Per determinare il valore normale si deve fare riferimento, quando è possibile, ai listini o alle tariffe della impresa che ha fornito i beni o i servizi e in mancanza alle mercuriali e ai listini della camera di commercio più vicina, alle tariffe professionali e ai listini di borsa.

Per l'Agenzia delle Entrate il fatto stesso che il corrispettivo dichiarato nell’atto di trasferimento sia inferiore al valore normale del bene fa scattare una presunzione di evasione delle tasse.

Si tratta di una presunzione "semplice", che può essere superata dal venditore dimostrando, anche mediante il ricorso a elementi indiziari, di avere effettivamente venduto l’immobile a un prezzo NON inferiore al suo valore di mercato.

Illeggittimi gli Accertamenti fondati su valori OMI

Esempio di avviso di rettifica

avviso di rettifica e liquidazione sanzione agenzia entrate

In definitiva le stime contenute nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia:

  1. non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa
  2. sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.

 e ciò in quanto la verifica non è stata effettuata (testo tratto da una sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Roma del 2013):

  • avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni
  • né alle divisioni e perizie giudiziarie che abbiano sempre avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni,
  • né al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari;
  • né infine alle indicazioni eventualmente fornite dai comuni

Mappa incidenza NTN IP per la regione Lazio

Mappa incidenza roma NTN IP regione e comuni 

Forse è anche per questo che il mercato immobiliare ha subito una flessione di circa il 6% in due anni (dati Istat).

variazione prezzi abitazioni dati istat